Продам метры. Куплю квартиру.Газета «СБ-Беларусь- сегодня»(13.12.2002г)
Частное агентство, специализирующееся на операциях с недвижимостью, — примета времени, которая не обошла стороной и Солигорск. Что касается самой фирмы, то, не вникая в ее коммерческие дела, следует сказать о ней самое существенное. Работает вот уже десять лет. В городе — единственное официальное агентство такого профиля. Директор «Гостиного двора» Леонид НИКИТЕНКО — депутат Солигорского горсовета, заместитель председателя комиссии по бюджету.
Леонид Николаевич, какие социальные процессы отражает сфера купли-продажи квартир?
Само формирование рынка вторичного жилья — большой прогресс по сравнению с теми временами, когда всеобщим был модуль «стану в очередь, подожду — исполком даст». Понятно, что появление этой реальности стало возможным благодаря трансформации законодательства, массовой приватизации жилья и изменению менталитета населения. О том, насколько жители Солигорска вовлечены в сферу оборота квадратных метров, свидетельствует такая цифра: за десять лет в агентство обратилось более 20 тысяч человек. По нашим наблюдениям, от 70 до 80 процентов жителей, желающих улучшить жилищные условия, связывают свои ожидания с возможностью иначе распорядиться недвижимостью. Мотивация — далеко не только недостаток жизненного пространства в нынешней квартире. Причин сколько угодно: распавшийся брак, выросшие дети, неудачные соседи, район не устраивает, работа далеко, переезд в большую или меньшую квартиру.
А каковы шансы достичь желаемого? Что больше всего препятствует осуществлению мечты?
По нашим данным, в Солигорске в сделки по отчуждению недвижимости вовлечено 10 — 15 процентов квартир, находящихся в частной собственности. Реально совершают сделки 1,5 — 2 процента. Почему так мало? Есть, разумеется, сложности с выбором варианта, который бы устроил покупателя и продавца (а схемы сделок бывают многоступенчатыми, в которых задействовано несколько семей, подчас из разных городов страны). Но не это препятствие главное. Наш город не самый бедный, но что касается рынка вторичного жилья, то его бурному развитию на имеющейся базе сотен тысяч квадратных метров препятствуют низкие доходы населения. Проще сказать, у большинства потенциальных клиентов «Гостиного двора» не хватает денег.
Как рынок жилья реагирует на конъюнктуру спроса и предложения и управленческие решения республиканского уровня?
Всплеск активности напрямую связан с кредитной политикой, которую проводят государство, правительство, банки. Вот свежий пример — открытие валютной кредитной линии Беларусбанком. Как среагировал рынок? Каждая третья-четвертая квартира на сегодня (25 — 30 процентов потенциальных клиентов) оформляется с кредитом банка. Повышение спроса увеличило цену квадратного метра на 10 — 20 процентов: сегодня это в среднем примерно 200 — 300 у. е. Цена приобретения может приблизиться к цене строительства (а это 300 — 400 у. е. ) квадратного метра. Может поменяться вектор вложений: люди уловят, что строить квартиру становится дешевле, чем покупать. По данным горисполкома, в текущем году на строительство ЖСК поступило заявлений на 3 многоквартирных дома (раньше строили 1 дом на 200 квартир, так из 200 первоначальных застройщиков осталось 12 или 14).
Люди, впрочем, сами определяют, куда им вкладывать полученные за счет кредита средства. Однако, по твердому моему убеждению, с точки зрения интересов государства рациональнее не строить дома, а развивать вторичный рынок жилья. Живо ведь помнится проект кредитования, в том числе льготного, ЖСК и МЖК в 1996 — 1999 годах… Что в итоге, в Солигорске, например? Если в 1996 году построили 42 тысячи квадратных метров, то в 1999-м — 17 тысяч. Таким образом, из 6 — 7 тысяч стоящих в очереди реально улучшали жилищные условия только 500 или 1.000 человек.
Солигорский опыт партнерства
Что значит для местной власти появление солидного оператора на рынке жилья? С этим и другими вопросами корреспондент «СБ" обратилась к заместителю председателя Солигорского горисполкома Александру КАНИВЦУ.
Александр Владимирович, помогает ли наличие в городе риэлтерской фирмы более успешно решать жилищную проблему?
Безусловно, это существенный фактор. Раньше за «квартирный вопрос» перед населением отвечал только исполком, на уровнях свой компетенции, конечно. Теперь в решении проблемы принимают участие два партнера — орган власти и частная фирма. Сферы деятельности распределены. За исполкомом, естественно, остается долевое строительство, социальное жилье, обмены государственных квадратных метров, продолжающаяся приватизация. Если, к примеру, говорить о социальном жилье, то в 2001 году городу удалось построить дом для «афганцев» (финансирование из республиканского бюджета). Они освобождали жилье, и его мы распределяли между льготниками — инвалидами, многодетными, малообеспеченными семьями и так далее. Сейчас в очереди на социальные квартиры стоит 86 человек. С начала нынешнего года выделено 11 квартир, до конца года их число составит 15.
«Гостиный двор» оказывает услуги населению в сфере купли-продажи квартир: свои деньги зарабатывает, помогая сотням семей улучшать свои жилищные условия. Важно, что солигорцы приобретают опыт изменения жизни к лучшему за счет собственных средств, проявляя предприимчивость, осваиваясь с рыночными рисками. За последние два года, что я работаю в должности заместителя председателя, заметил: люди поняли — бесплатного уже ничего не будет. Как ты зашел в магазин и заплатил за буханку хлеба, так и за квартиру нужно платить.
Как власть регулирует деятельность фирмы, как строит отношения с ней?
Исполком прежде всего заинтересован в том, чтобы квартирное агентство действовало в рамках закона, как, впрочем, частный бизнес в целом. Немало ситуаций, когда мы взаимодействуем конкретно и каждодневно. Если сделка намечается между собственником квартиры и основным квартиросъемщиком, чье жилье остается государственным, исполком решает, разрешать или нет куплю-продажу.
Или вот еще очень важный момент: защита интересов детей. Интересы несовершеннолетних должны быть соблюдены при любых обстоятельствах. В пределах Солигорска мы отдавали эту позицию под гарантии «Гостиного двора». За время такого сотрудничества фирма ни разу власть не подводила. В силу ряда юридических тонкостей эту проблему сейчас контролирует сам исполком.
Не скажу, что партнерство с бизнесменом и депутатом горсовета Леонидом Никитенко такое уж беспроблемное, в некоторых отношениях человек он нелегкий — из тех, у кого на все есть личное мнение. Но эти частности не заслоняют того общественного, социального, государственного интереса, на который работают обе стороны. По большому счету, вопросов к фирме у исполкома нет.
Жилищная проблема — это и содержание колоссального фонда квадратных метров. Как, по-вашему, влияет вторичный рынок на ее решение? Обозначилось ведь новое социальное явление: злостный неплательщик, выселенный из квартиры по суду, причем без предоставления иного помещения…
По-моему, выселение — это не решение вопроса. Они все равно остаются, эти люди, и власти это небезразлично. Мы, к примеру, отсудили 4 квартиры у неплательщиков, но с предоставлением жилья меньшей площади. Маневр у власти по освобождающимся квартирам, по социальному жилью есть.
Солигорск хоть и молодой город, но и здесь есть пенсионеры, для которых коммунальные расходы едва по силам. Плата за них возросла, и впредь она будет расти. По моему мнению, один этот фактор значительно оживит вторичный рынок жилья, причем в ближайшие годы. По сути, этот рынок станет одним из важнейших инструментов перераспределения жилья населения — в соответствии с доходами.
Вообще же я считаю, что люди должны быть привязаны в первую очередь не к жилью, а к достойной работе и к нормальному заработку. Реальная возможность покупать квартиры, улучшать свои жилищные условия, в срок и полностью платить за коммунальные услуги — в этом перспектива.
Примечание об ипотеке
Оба солигорских собеседника, хоть и порознь, высказали одно соображение: «Перепродажа квартир — это хорошо, но это разовая и недостаточная мера. Нет ипотеки, которая давно существует в мире».
Механизм ипотеки — штука довольно сложная. В первом приближении его можно описать так: человек получает кредит в банке для строительства квартиры, он может, определив стоимость нынешнего жилья, отдать ее под залог, и по окончании строительства имеет право выбора — или оставить банку на продажу построенное жилье, или сохранить его за собой, полностью рассчитавшись за выделенный кредит.
Сегодня идея создания ипотечного кредитования витает в республиканских верхах, подступы к ней продумывают юристы, финансисты, управленцы. Но, похоже, думают слишком долго, тогда как в регионах закон такой хотели бы иметь еще вчера. По прогнозу заместителя председателя Солигорского горисполкома Александра Канивца, «при его введении наша очередь на жилье значительно уменьшится, процентов на 30 или 50». По характеристике Леонида Никитенко, «это система, которая предусматривает, что риски населения при кредитовании перераспределяются между банками, страховыми организациями, агентствами недвижимости — всеми операторами рынка жилья».
Напоследок — информация (от квартирного агентства «Гостиный двор») к размышлению о том, как может измениться картина при переходе к ипотеке.
Если грамотно выстроить схемы, то можно вовлечь в финансово-экономический оборот «сбережения» населения в виде квадратных метров, обладающих стоимостью. Расчеты показывают, что только при использовании вторичного рынка приобретаемого в кредит жилья выполнение доведенной предприятиям программы по его вводу, во-первых, становится реальным, во-вторых — обеспечивает 3 — 4-кратную экономию денежных средств. А это, в свою очередь, высвобождает только по Солигорску порядка 2 миллионов долларов. Такой эффект возможен даже при использовании отдельных элементов ипотеки.
Ипотека — это пик развития рынка. Она увязывает воедино первичный и вторичный рынки жилья. Идти к ней можно поэтапно.
Аналогом же цельной системы может служить программа ипотечного кредитования «Эффект», которая два года успешно внедряется в 35 регионах России. Мы можем, доработав с учетом наших региональных особенностей, внедрить ее самостоятельно.
На снимке: Микрорайон улиц Парковая , Набережная и Лесная с высоты здания ОАО "Беларускалий" Автор публикации: Людмила МАСЛЮКОВА
Дата публикации: 13.12.2002
Леонид Николаевич, какие социальные процессы отражает сфера купли-продажи квартир?
Само формирование рынка вторичного жилья — большой прогресс по сравнению с теми временами, когда всеобщим был модуль «стану в очередь, подожду — исполком даст». Понятно, что появление этой реальности стало возможным благодаря трансформации законодательства, массовой приватизации жилья и изменению менталитета населения. О том, насколько жители Солигорска вовлечены в сферу оборота квадратных метров, свидетельствует такая цифра: за десять лет в агентство обратилось более 20 тысяч человек. По нашим наблюдениям, от 70 до 80 процентов жителей, желающих улучшить жилищные условия, связывают свои ожидания с возможностью иначе распорядиться недвижимостью. Мотивация — далеко не только недостаток жизненного пространства в нынешней квартире. Причин сколько угодно: распавшийся брак, выросшие дети, неудачные соседи, район не устраивает, работа далеко, переезд в большую или меньшую квартиру.
А каковы шансы достичь желаемого? Что больше всего препятствует осуществлению мечты?
По нашим данным, в Солигорске в сделки по отчуждению недвижимости вовлечено 10 — 15 процентов квартир, находящихся в частной собственности. Реально совершают сделки 1,5 — 2 процента. Почему так мало? Есть, разумеется, сложности с выбором варианта, который бы устроил покупателя и продавца (а схемы сделок бывают многоступенчатыми, в которых задействовано несколько семей, подчас из разных городов страны). Но не это препятствие главное. Наш город не самый бедный, но что касается рынка вторичного жилья, то его бурному развитию на имеющейся базе сотен тысяч квадратных метров препятствуют низкие доходы населения. Проще сказать, у большинства потенциальных клиентов «Гостиного двора» не хватает денег.
Как рынок жилья реагирует на конъюнктуру спроса и предложения и управленческие решения республиканского уровня?
Всплеск активности напрямую связан с кредитной политикой, которую проводят государство, правительство, банки. Вот свежий пример — открытие валютной кредитной линии Беларусбанком. Как среагировал рынок? Каждая третья-четвертая квартира на сегодня (25 — 30 процентов потенциальных клиентов) оформляется с кредитом банка. Повышение спроса увеличило цену квадратного метра на 10 — 20 процентов: сегодня это в среднем примерно 200 — 300 у. е. Цена приобретения может приблизиться к цене строительства (а это 300 — 400 у. е. ) квадратного метра. Может поменяться вектор вложений: люди уловят, что строить квартиру становится дешевле, чем покупать. По данным горисполкома, в текущем году на строительство ЖСК поступило заявлений на 3 многоквартирных дома (раньше строили 1 дом на 200 квартир, так из 200 первоначальных застройщиков осталось 12 или 14).
Люди, впрочем, сами определяют, куда им вкладывать полученные за счет кредита средства. Однако, по твердому моему убеждению, с точки зрения интересов государства рациональнее не строить дома, а развивать вторичный рынок жилья. Живо ведь помнится проект кредитования, в том числе льготного, ЖСК и МЖК в 1996 — 1999 годах… Что в итоге, в Солигорске, например? Если в 1996 году построили 42 тысячи квадратных метров, то в 1999-м — 17 тысяч. Таким образом, из 6 — 7 тысяч стоящих в очереди реально улучшали жилищные условия только 500 или 1.000 человек.
Солигорский опыт партнерства
Что значит для местной власти появление солидного оператора на рынке жилья? С этим и другими вопросами корреспондент «СБ" обратилась к заместителю председателя Солигорского горисполкома Александру КАНИВЦУ.
Александр Владимирович, помогает ли наличие в городе риэлтерской фирмы более успешно решать жилищную проблему?
Безусловно, это существенный фактор. Раньше за «квартирный вопрос» перед населением отвечал только исполком, на уровнях свой компетенции, конечно. Теперь в решении проблемы принимают участие два партнера — орган власти и частная фирма. Сферы деятельности распределены. За исполкомом, естественно, остается долевое строительство, социальное жилье, обмены государственных квадратных метров, продолжающаяся приватизация. Если, к примеру, говорить о социальном жилье, то в 2001 году городу удалось построить дом для «афганцев» (финансирование из республиканского бюджета). Они освобождали жилье, и его мы распределяли между льготниками — инвалидами, многодетными, малообеспеченными семьями и так далее. Сейчас в очереди на социальные квартиры стоит 86 человек. С начала нынешнего года выделено 11 квартир, до конца года их число составит 15.
«Гостиный двор» оказывает услуги населению в сфере купли-продажи квартир: свои деньги зарабатывает, помогая сотням семей улучшать свои жилищные условия. Важно, что солигорцы приобретают опыт изменения жизни к лучшему за счет собственных средств, проявляя предприимчивость, осваиваясь с рыночными рисками. За последние два года, что я работаю в должности заместителя председателя, заметил: люди поняли — бесплатного уже ничего не будет. Как ты зашел в магазин и заплатил за буханку хлеба, так и за квартиру нужно платить.
Как власть регулирует деятельность фирмы, как строит отношения с ней?
Исполком прежде всего заинтересован в том, чтобы квартирное агентство действовало в рамках закона, как, впрочем, частный бизнес в целом. Немало ситуаций, когда мы взаимодействуем конкретно и каждодневно. Если сделка намечается между собственником квартиры и основным квартиросъемщиком, чье жилье остается государственным, исполком решает, разрешать или нет куплю-продажу.
Или вот еще очень важный момент: защита интересов детей. Интересы несовершеннолетних должны быть соблюдены при любых обстоятельствах. В пределах Солигорска мы отдавали эту позицию под гарантии «Гостиного двора». За время такого сотрудничества фирма ни разу власть не подводила. В силу ряда юридических тонкостей эту проблему сейчас контролирует сам исполком.
Не скажу, что партнерство с бизнесменом и депутатом горсовета Леонидом Никитенко такое уж беспроблемное, в некоторых отношениях человек он нелегкий — из тех, у кого на все есть личное мнение. Но эти частности не заслоняют того общественного, социального, государственного интереса, на который работают обе стороны. По большому счету, вопросов к фирме у исполкома нет.
Жилищная проблема — это и содержание колоссального фонда квадратных метров. Как, по-вашему, влияет вторичный рынок на ее решение? Обозначилось ведь новое социальное явление: злостный неплательщик, выселенный из квартиры по суду, причем без предоставления иного помещения…
По-моему, выселение — это не решение вопроса. Они все равно остаются, эти люди, и власти это небезразлично. Мы, к примеру, отсудили 4 квартиры у неплательщиков, но с предоставлением жилья меньшей площади. Маневр у власти по освобождающимся квартирам, по социальному жилью есть.
Солигорск хоть и молодой город, но и здесь есть пенсионеры, для которых коммунальные расходы едва по силам. Плата за них возросла, и впредь она будет расти. По моему мнению, один этот фактор значительно оживит вторичный рынок жилья, причем в ближайшие годы. По сути, этот рынок станет одним из важнейших инструментов перераспределения жилья населения — в соответствии с доходами.
Вообще же я считаю, что люди должны быть привязаны в первую очередь не к жилью, а к достойной работе и к нормальному заработку. Реальная возможность покупать квартиры, улучшать свои жилищные условия, в срок и полностью платить за коммунальные услуги — в этом перспектива.
Примечание об ипотеке
Оба солигорских собеседника, хоть и порознь, высказали одно соображение: «Перепродажа квартир — это хорошо, но это разовая и недостаточная мера. Нет ипотеки, которая давно существует в мире».
Механизм ипотеки — штука довольно сложная. В первом приближении его можно описать так: человек получает кредит в банке для строительства квартиры, он может, определив стоимость нынешнего жилья, отдать ее под залог, и по окончании строительства имеет право выбора — или оставить банку на продажу построенное жилье, или сохранить его за собой, полностью рассчитавшись за выделенный кредит.
Сегодня идея создания ипотечного кредитования витает в республиканских верхах, подступы к ней продумывают юристы, финансисты, управленцы. Но, похоже, думают слишком долго, тогда как в регионах закон такой хотели бы иметь еще вчера. По прогнозу заместителя председателя Солигорского горисполкома Александра Канивца, «при его введении наша очередь на жилье значительно уменьшится, процентов на 30 или 50». По характеристике Леонида Никитенко, «это система, которая предусматривает, что риски населения при кредитовании перераспределяются между банками, страховыми организациями, агентствами недвижимости — всеми операторами рынка жилья».
Напоследок — информация (от квартирного агентства «Гостиный двор») к размышлению о том, как может измениться картина при переходе к ипотеке.
Если грамотно выстроить схемы, то можно вовлечь в финансово-экономический оборот «сбережения» населения в виде квадратных метров, обладающих стоимостью. Расчеты показывают, что только при использовании вторичного рынка приобретаемого в кредит жилья выполнение доведенной предприятиям программы по его вводу, во-первых, становится реальным, во-вторых — обеспечивает 3 — 4-кратную экономию денежных средств. А это, в свою очередь, высвобождает только по Солигорску порядка 2 миллионов долларов. Такой эффект возможен даже при использовании отдельных элементов ипотеки.
Ипотека — это пик развития рынка. Она увязывает воедино первичный и вторичный рынки жилья. Идти к ней можно поэтапно.
Аналогом же цельной системы может служить программа ипотечного кредитования «Эффект», которая два года успешно внедряется в 35 регионах России. Мы можем, доработав с учетом наших региональных особенностей, внедрить ее самостоятельно.
На снимке: Микрорайон улиц Парковая , Набережная и Лесная с высоты здания ОАО "Беларускалий" Автор публикации: Людмила МАСЛЮКОВА
Дата публикации: 13.12.2002
Вы останавливаетесь при случае в белорусских гостиницах?Вам часто приходится по своим делам или делам фирмы выезжать в командировку за город.? Думаю, многие в наш мобильный век ответят положительно на этот вопрос.Вы останавливаетесь при случае в белорусских гостиницах?